Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf – warum sie zum Stolperstein werden kann
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung denken die meisten Eigentümer zunächst an Kaufvertrag, Notartermin und Finanzierung. Was häufig unterschätzt wird: Auch die Verwalterzustimmung kann darüber entscheiden, ob ein Verkauf reibungslos abgewickelt wird oder sich unnötig verzögert.
Nicht selten sind alle Beteiligten bereit für den nächsten Schritt – doch das Grundbuchamt fordert weitere Unterlagen an. Die Folge: Die Eigentumsumschreibung verzögert sich und häufig verschiebt sich dadurch auch die Kaufpreisfälligkeit.
Was ist eine Verwalterzustimmung?
Viele Teilungserklärungen sehen vor, dass der Verkauf einer Eigentumswohnung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Diese Zustimmung wird im Rahmen der Eigentumsumschreibung benötigt.
Dabei prüft das Grundbuchamt jedoch nicht nur die Zustimmung selbst. Es muss auch nachgewiesen werden, dass die Person, die die Zustimmung unterschrieben hat, zum Zeitpunkt der Unterschrift wirksam als Verwalter bestellt war.
Nach § 26 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) muss dieser Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt in einer bestimmten Form erbracht werden.
Warum kommt es zu Verzögerungen?
In der Praxis liegt das Problem häufig nicht bei der Verwalterzustimmung selbst, sondern beim Nachweis der Verwalterbestellung.
Gerade nach einem Verwalterwechsel fehlen manchmal die erforderlichen Unterlagen oder sie entsprechen nicht den formalen Anforderungen des Grundbuchamts. Dann müssen Dokumente nachgereicht oder ergänzt werden. Bis alle Nachweise vollständig vorliegen, kann sich die Eigentumsumschreibung – und damit häufig auch die Kaufpreiszahlung – um mehrere Wochen verzögern.
Wie lassen sich Verzögerungen vermeiden?
Eine einfache Vorsorgemaßnahme kann später viel Zeit sparen.
Bewährt hat es sich, das Protokoll der ersten Eigentümerversammlung nach der Bestellung eines neuen Verwalters zeitnah öffentlich beglaubigen zu lassen. So liegt der Nachweis der Verwalterbestellung bereits in der Form vor, die das Grundbuchamt bei einem späteren Wohnungsverkauf regelmäßig verlangt.
Für die öffentliche Beglaubigung erscheinen üblicherweise die Personen, deren Unterschriften auf dem Protokoll beglaubigt werden müssen. Dies sind regelmäßig
- der Versammlungsleiter,
- ein Wohnungseigentümer, der das Protokoll mitunterzeichnet, sowie
- der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter, sofern ein Verwaltungsbeirat besteht.
Sind diese Unterlagen bereits vorbereitet, kann der beurkundende Notar sie im Verkaufsfall direkt verwenden. Das erspart häufig Rückfragen des Grundbuchamts und trägt dazu bei, den Verkaufsprozess zügig abzuwickeln.
Fazit
Die Verwalterzustimmung ist oft nur eine Formalität – der Nachweis der Verwalterbestellung kann jedoch zum entscheidenden Stolperstein werden. Wer die erforderlichen Unterlagen bereits nach der Bestellung eines neuen Verwalters vollständig vorbereitet und öffentlich beglaubigen lässt, schafft gute Voraussetzungen für einen reibungslosen Immobilienverkauf und vermeidet unnötige Verzögerungen.
FAQ
Ist bei jedem Wohnungsverkauf eine Verwalterzustimmung erforderlich?
Nein. Ob eine Verwalterzustimmung erforderlich ist, ergibt sich aus der jeweiligen Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Warum fordert das Grundbuchamt weitere Unterlagen an?
Das Grundbuchamt muss prüfen, ob der Verwalter zum Zeitpunkt der Zustimmung wirksam bestellt war. Fehlen die erforderlichen Nachweise oder entsprechen sie nicht den Formvorschriften, werden ergänzende Unterlagen angefordert.
Wie kann man Verzögerungen vermeiden?
In der Praxis empfiehlt es sich, das Protokoll der ersten Eigentümerversammlung nach der Bestellung eines neuen Verwalters frühzeitig öffentlich beglaubigen zu lassen. So liegen die erforderlichen Nachweise für einen späteren Verkauf bereits vor.
Welche Vorteile hat diese Vorgehensweise?
Sind die Unterlagen vollständig vorbereitet, kann der Notar sie im Verkaufsfall direkt verwenden. Das beschleunigt die Bearbeitung und hilft, vermeidbare Verzögerungen bei der Eigentumsumschreibung und Kaufpreisfälligkeit zu verhindern.
