Umwandlungsverbot in Berlin bis 2030 – was Eigentümer wissen sollten
Wer ein Mehrfamilienhaus in Berlin besitzt, beschäftigt sich beim Verkauf oder bei der langfristigen Planung häufig auch mit der Frage, ob das Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt werden kann. Genau hier spielt das sogenannte Umwandlungsverbot eine wichtige Rolle.
Seit einigen Jahren ist die Aufteilung bestimmter Bestandsgebäude in Berlin genehmigungspflichtig. Die aktuelle Regelung gilt bis Ende 2030 und kann damit auch Einfluss auf die Möglichkeiten und die Vermarktungsstrategie eines Mehrfamilienhauses haben.
Was bedeutet das Umwandlungsverbot?
Der Begriff „Umwandlungsverbot“ bezeichnet den Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB. Danach bedarf die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum bei bestimmten bestehenden Wohngebäuden einer Genehmigung.
In Berlin gilt die entsprechende Umwandlungsverordnung derzeit für das gesamte Stadtgebiet und ist bis zum 31. Dezember 2030 befristet. Ziel der Regelung ist es, den bestehenden Mietwohnungsbestand zu schützen und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu begrenzen.
Es handelt sich dabei nicht um ein ausnahmsloses Verbot. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Genehmigung erteilt werden. Ob ein konkretes Gebäude betroffen ist, hängt daher von den jeweiligen Umständen der Immobilie ab.
Welche Auswirkungen hat es auf Eigentümer?
Für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses kann die Regelung insbesondere dann relevant sein, wenn eine Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen als mögliche Verkaufsoption betrachtet wird.
Ist eine Aufteilung genehmigungspflichtig, kann sie nicht ohne Weiteres umgesetzt werden. Damit kann sich auch die Entscheidung zwischen einem Verkauf des gesamten Mehrfamilienhauses und einer möglichen Aufteilung anders darstellen als bei Immobilien, die nicht unter den Genehmigungsvorbehalt fallen.
Neben der rechtlichen Situation spielen bei dieser Entscheidung auch die Vermietung, der Zustand des Gebäudes, die Lage, die Nachfrage und die persönlichen Ziele des Eigentümers eine Rolle. Diese Faktoren beeinflussen zugleich den möglichen Verkaufspreis. Welche Kriterien bei der Bewertung entscheidend sind, erläutern wir in unserem Ratgeber „Kaufpreisfaktor bei Mehrfamilienhäusern – wie wird der Wert berechnet?“.
Welche Ausnahmen gibt es?
§ 250 BauGB sieht verschiedene Fälle vor, in denen eine Genehmigung erteilt werden muss. Dazu gehören beispielsweise bestimmte Fälle der Veräußerung an Familienangehörige oder an mindestens zwei Drittel der Mieter zur eigenen Nutzung. Auch weitere gesetzlich geregelte Ausnahmen sind möglich.
Darüber hinaus gilt der Genehmigungsvorbehalt grundsätzlich nicht für Wohngebäude mit höchstens fünf Wohnungen. Ob eine konkrete Immobilie unter die Regelung fällt oder eine Ausnahme greift, sollte jedoch immer anhand der individuellen Situation geprüft werden.
Fazit
Das sogenannte Umwandlungsverbot ist für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in Berlin ein wichtiger Faktor bei der Planung eines Verkaufs oder einer möglichen Aufteilung. Die aktuelle Regelung gilt bis Ende 2030 und macht die Aufteilung bestimmter Bestandsgebäude in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig.
Wer über den Verkauf eines Mehrfamilienhauses oder eine mögliche Aufteilung nachdenkt, sollte die rechtlichen Rahmenbedingungen daher frühzeitig berücksichtigen und die verschiedenen Möglichkeiten für das eigene Objekt prüfen.
FAQ
Wie lange gilt das Umwandlungsverbot in Berlin?
Die aktuelle Berliner Umwandlungsverordnung gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2030.
Gilt das Umwandlungsverbot für ganz Berlin?
Ja. Die aktuelle Umwandlungsverordnung gilt für das gesamte Berliner Stadtgebiet.
Darf ein Mehrfamilienhaus trotz Umwandlungsverbot in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden?
Eine Aufteilung ist bei betroffenen Gebäuden grundsätzlich genehmigungspflichtig. Es handelt sich daher nicht um ein absolutes Verbot. Das Gesetz sieht verschiedene Ausnahmen und Fälle vor, in denen eine Genehmigung erteilt werden kann.
Welche Gebäude sind vom Umwandlungsverbot betroffen?
Der Genehmigungsvorbehalt gilt grundsätzlich für bestehende Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen. § 250 BauGB sieht jedoch verschiedene Ausnahmen vor, sodass die konkrete Situation des jeweiligen Gebäudes geprüft werden muss.
Was bedeutet das Umwandlungsverbot für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses?
Die Regelung kann relevant sein, wenn eine Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen als Verkaufsoption in Betracht gezogen wird. Ob ein Verkauf des gesamten Objekts oder eine andere Strategie sinnvoll ist, hängt von der konkreten Immobilie und den Zielen des Eigentümers ab.
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